Верховный Суд России обобщил практику по защите жилищных прав граждан при оспаривании сделок


Верховный Суд России обобщил практику по защите жилищных прав граждан при оспаривании сделок
07июля2026

Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил тематический обзор судебной практики № 12/2026, посвященный рассмотрению дел об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Документ направлен на формирование единообразного подхода судов к разрешению имущественных споров и защиту прав социально уязвимых категорий граждан.

В обзоре сформулированы ключевые правовые позиции:

  1. Защита добросовестных приобретателей и борьба с мошенничеством. Разъяснено, что заблуждение относительно мотивов совершения сделки не является основанием для ее отмены. Вместе с тем, профессиональные участники рынка недвижимости несут повышенную ответственность: приобретение квартиры по цене значительно ниже рыночной у одиноких пожилых людей требует от покупателя проявления максимальной осмотрительности.
  2. Роль судебной экспертизы. Подчеркнута обязательность проведения судебно-психиатрической экспертизы при сомнениях во вменяемости продавца. Установлено, что уклонение истца от исследования его психического состояния является основанием для отказа в признании сделки недействительной.
  3. Последствия недействительности сделок. При выявлении факта заключения договора купли-продажи под влиянием обмана третьим лицом суды обязаны применять двустороннюю реституцию, возвращая денежные средства покупателю, если иное не предусмотрено законом.
  4. Сделки в рамках процедур банкротства. Определены критерии неравноценности встречного предоставления и условия признания недействительными договоров дарения недвижимости родственникам при наличии долгов. При этом подтверждено, что отчуждение долей в праве на единственное жилье не уменьшает конкурсную массу банкрота.
  5. Государственная регистрация прав. Разъяснен порядок действий органов Росреестра. Поступление заявления от собственника о совершении в отношении него мошеннических действий является безусловным основанием для приостановления и последующего отказа в регистрации перехода права. Кроме того, наличие в ЕГРН отметки о запрете регистрации без личного участия владельца делает невозможным совершение сделки через представителя.

С полным текстом тематического обзора можно ознакомиться на официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации. Применение данных правовых позиций позволит повысить гарантии законности при обороте жилой недвижимости.