Рубрика "Полезно знать!"



14октября2021

Уважаемые жители Краснодарского края!
 Информируем вас о правовых основаниях изменения назначения здания с нежилого на жилое

Какие условия должны быть соблюдены для изменения назначения здания с нежилого на жилое

В первую очередь следует проверить, какое разрешенное использование предусмотрено для земельного участка, на котором находится здание, предполагает ли оно размещение на нем индивидуального жилого или многоквартирного дома. 

Если нет, то вам откажут:

  • в выдаче разрешения на строительство, если для использования здания по новому назначению будет проводиться его реконструкция (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ);

  • в переводе нежилых помещений в жилые в порядке гл. 3 ЖК РФ, если вы хотите изменить назначение здания путем перевода всех его нежилых помещений в жилые. Связано это с тем, что при переводе помещений из нежилых в жилые и наоборот должны соблюдаться требования законодательства о градостроительной деятельности, то есть и разрешенное использование земельного участка.

У земельного участка может быть основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования. По общему правилу виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются частью правил землепользования и застройки. Ознакомиться с этими правилами вы можете на официальном сайте поселения или городского округа при его наличии (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 3 ст. 32, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Кроме того, узнать разрешенное использование земельного участка можно из выписки из ЕГРН. Так, эта информация приводится в выписке об объекте недвижимости или выписке о его основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Все условия, соблюдение которых необходимо при переводе нежилого помещения в жилое по правилам гл. 3 ЖК РФ, перечислены в ст. 22 ЖК РФ. Проверьте их, так как они являются основанием для отказа в переводе нежилого помещения в жилое (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Независимо от того, каким будет новое здание - индивидуальным жилым или многоквартирным домом, жилые помещения в них должны соответствовать установленным требованиям.

Как изменить назначение здания с нежилого на жилое путем его реконструкции

Если для использования здания по новому назначению нужно изменить его параметры (например, возвести к нему пристройку, изменить этажность, площадь), то необходимо провести реконструкцию (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Основными этапами реконструкции являются:

·   подготовка проектной документации и в некоторых случаях проведение ее экспертизы (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49 ГрК РФ);

·   получение разрешения на строительство (по общему правилу) для осуществления работ по реконструкции (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);

·   проведение кадастровых работ после реконструкции. Это необходимо для оформления технического плана, который нужен как для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, так и впоследствии для кадастрового учета изменений в ЕГРН;

·   получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

После реконструкции здания должен быть проведен кадастровый учет, в рамках которого в ЕГРН вносятся изменения в части новых данных о здании. Обращаться за кадастровым учетом изменений в этом случае должен тот орган, который выдал разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию

Как изменить назначение нежилого здания на индивидуальный жилой дом, если при этом не требуется реконструкция

Жилой дом (индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства) считается одним из видов жилых помещений. Поэтому если вы планируете использовать здание в таком качестве и для этого не нужно проводить реконструкцию, то изменить его назначение можно в порядке, предусмотренном в гл. 3 ЖК РФ для перевода нежилого помещения в жилое.

Для этого вам потребуется обратиться в орган, осуществляющий такой перевод, с заявлением и приложить к нему необходимые документы. При получении положительного решения внесение новых сведений в ЕГРН должно проводиться в порядке межведомственного взаимодействия, то есть без вашего участия. После учета изменений орган регистрации прав должен вас уведомить в течение пяти рабочих дней с даты внесения сведений.

Как изменить назначение нежилого здания на многоквартирный дом путем перевода всех его помещений в жилые

Такой вариант возможен в случае, если для дальнейшего использования нежилого здания в качестве многоквартирного дома не нужно проводить его реконструкцию.

При этом нужно учитывать следующее:

1) законодательством не предусмотрена процедура (порядок) изменения назначения здания - есть только порядок перевода жилых (нежилых) помещений, установленный Жилищным кодексом РФ (Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2017 № ОГ-Д23-4974);

2) не решен вопрос, как изменить назначение здания в ЕГРН. 

Если вы решите изменить назначение нежилого здания на многоквартирный дом в таком порядке, то необходимо:

1) перевести все нежилые помещения в здании в жилые в соответствии с гл. 3 ЖК РФ;

2) обратиться в орган регистрации прав за кадастровым учетом изменений в части изменения сведений о назначении здания.

Однако регистрирующий орган может приостановить кадастровый учет изменений,
а впоследствии и отказать в их учете, в частности, по следующим причинам:

·   не представлены в порядке межведомственного взаимодействия решения (акты) органов госвласти или местного самоуправления, которые необходимы для внесения таких изменений;

·   не представлен документ, который подтверждает изменение назначения здания. Учтите, что, по мнению суда, это не является основанием для отказа в кадастровом учете.

Если вам отказали в кадастровом учете изменений, можете обжаловать отказ в суде
(
ч. 12 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).