Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме (далее - собственники) на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр).

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания закона.

В соответствии с ч.ч. 1, 4, 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, если ранее этот участок не был поставлен на кадастровый учет, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников. Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке.

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:
1) общие помещения;
2) несущие конструкции;
3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), состав общего имущества определяется:
1) собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
2) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При определении состава общего имущества используются имеющиеся в Реестре сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.п. 3, 4 Правил).
Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества.