Памятка владельцам дачного участка

По общему правилу на садовых и дачных участках под строения, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории (п. 6.11 Свода правил СП 53.13330.2011 "СНиП 30-02-97*. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", утв. приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. № 849; далее – СП 53.13330.2011). Однако, например, в городе Краснодар Правилами землепользования и застройки максимальный процент застройки для зоны садоводств установлен в пределах 50%.

По периметру участка рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. Устройство ограждений других типов допускается только по обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков, согласованному правлением садоводческого или дачного объединения (п. 6.2 СП 53.13330.2011).

Если участок не является частью садоводческого или дачного объединения, на него распространяются требования других актов (например, Свод правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. приказом Минрегиона России от 28 декабря 2010 г. № 820; Свод правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", принятый постановлением Госстроя России от 30 декабря 1999 г. № 94).

Многие из них не отличаются от требований, предъявляемым к дачным участкам – в частности, это касается минимального расстояния от тех или иных сооружений до границы соседнего участка. Но есть и специфические положения – так, на территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м (п. 5.3.8 Свод правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"; далее – СП 30-102-99).

В городе Краснодар Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для зоны садоводств установлены следующие требования:
•    Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 3 м;
•    в случае совпадения границ земельных участков с красными линиями улиц – 5 м;
•    в случае отсутствия утверждённых красных линий и совпадения границ земельного участка с улицей и/или автомобильной дорогой – 5 м
•    расстояние от хозяйственных строений и сооружений до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.
•    Минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:
•    от садового (или жилого) дома – 3 м;
•    отдельно стоящей хозяйственной постройки [или части садового (жилого) дома с помещениями для содержания скота и птицы – 4 м;
•    других хозяйственных построек, в том числе: навесов, беседок, мангалов, вольеров – 1 м;
•    стволов высокорослых деревьев – 3 м, среднерослых – 2 м; кустарника – 1 м.

Расстояние между садовым или жилым домом, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).
При возведении на садовом земельном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового земельного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

•    Минимальные расстояния между постройками должны быть, м:
от садового дома или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани (сауны), надворной уборной – 8;
от колодца до надворной уборной и компостного устройства – 8.
•    Предельное количество этажей зданий, строений, сооружений – 3.
•    Максимальная высота зданий, строений и сооружений (за исключением зданий, строений и сооружений вспомогательного использования) – 12 м.
•    Максимальная высота зданий, строений и сооружений вспомогательного использования – 8 м.
•    Максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%. Процент застройки подземной части не регламентируется.
•    Минимальная ширина земельных участков – 15 метров.

Нередко даже минимальное нарушение установленных ПЗЗ нормативов приводит к обострению конфликтов со смежными землепользователями.
Как правило, чаще всего соседи требуют снести постройку, возведенную с нарушением тех или иных норм. Однако стоит иметь в виду, что само по себе несоблюдение указанных выше требований не является безусловным основанием для сноса (Апелляционное определение Самарского областного суда от 11 ноября 2014 г. по делу № 33-11061/2014).

Вескими основаниями для сноса постройки являются:
•    угроза жизни и здоровью соседей;
•    нарушение их прав и охраняемых законом интересов – например, когда неправильно возведенная постройка мешает соседям использовать свой участок по назначению.

Но и в том случае, когда явных причин для сноса постройки нет, сосед вправе обратиться с соответствующим требованием в суд – этого права его никто лишить не может. Суд исследует обстоятельства дела и вынесет постройке свой вердикт.

Даже если иск не будет удовлетворен, сложившийся конфликт это не решит. Поэтому советуем все же соблюдать установленные требования и учитывать мнение и интересы соседей при обустройстве своего дачного участка.